Türkiye’de Taşınmaz Satın Almadan Önce Hangi Hukuki Kontroller Yapılmalı? Tapu, İmar, İpotek, Haciz ve Şerhler

Tapu senedinin varlığı, taşınmazın yatırım amacınıza hukuken uygun olduğu anlamına gelmez. Güncel tapu kaydı, takyidatlar, imar/ruhsat ve fiili kullanım birlikte incelenmelidir.

1. İlk belge eski tapu senedi değil, güncel tapu kaydıdır

Satıcının elindeki yıllar önce alınmış tapu senedi geçmişteki bir anı gösterir. Satın alma öncesinde güncel tapu kaydı incelenmelidir.

Kontrol edilmesi gereken ilk unsurlar:

• malik kim;
• paylı/elbirliği mülkiyeti var mı;
• bağımsız bölüm/arsa/parsel bilgileri doğru mu;
• satışa etki edecek temsil, vesayet veya şirket yetkisi sorunu var mı;
• sonradan eklenen takyidatlar bulunuyor mu?

TKGM, Web Tapu üzerinden tapu kayıt örneği taleplerinin elektronik olarak yapılabildiğini ve platformun satış, ipotek gibi işlemlerde kullanılabildiğini belirtmektedir.

2. “Takyidat” neyi ifade eder?

TKGM’nin tanımında takyidat; mülkiyet hakkını kısıtlayan şerhler, beyanlar, irtifak hakları, gayrimenkul mükellefiyeti, vakıf belirtmesi ve rehinler gibi kayıtların genel adıdır.

Dolayısıyla takyidat sorgusunda yalnızca “ipotek var mı?” sorusu sorulmamalıdır.

Örneğin:

• ipotek,
• haciz,
• ihtiyati tedbir,
• satış vaadi veya başka şerhler,
• intifa,
• geçit/irtifak,
• yönetim planı veya başka beyanlar

farklı hukuki sonuçlar doğurabilir.

Kayıt bulunduğunda ikinci soru “bu kayıt var mı?” değil, “bu kayıt alıcının kullanımını veya devrini nasıl etkiliyor?” olmalıdır.

3. İpotek varsa satış yapılamaz mı?

İpotek, taşınmaz üzerinde ayni teminattır. İpotekli taşınmazın satışına ilişkin sonuç, ipoteğin varlığı ve tarafların işlem planına göre değerlendirilir.

Pratikte alıcının en önemli soruları:

• ipotek alacaklısı kim;
• güncel borç/fek tutarı ne;
• satış bedelinden bankaya doğrudan ödeme yapılacak mı;
• fek/terkin hangi anda sağlanacak;
• tapu devri ile fek eşzamanlılaştırılabilir mi?

“Satıştan sonra ipotek kaldırılır” şeklindeki belirsiz taahhüt yerine kontrollü kapanış mekanizması kurulmalıdır.

TKGM’nin e-İpotek ve e-Terkin sistemleri banka/Tapu entegrasyonu üzerinden ipotek kurulması ve kaldırılması işlemlerini elektronik olarak desteklemektedir; fakat somut kapanış planı yine işlem bazında yapılmalıdır.

4. Haciz ve tedbir kayıtları neden ayrı incelenir?

Haciz, cebri icra ilişkisine; ihtiyati tedbir ise çoğu zaman devam eden veya beklenen bir uyuşmazlıkta hakkın korunmasına dayanır. Aynı “kısıt” başlığı altında görülse de hukuki etkileri ve kaldırılma yöntemleri farklıdır.

TKGM’nin e-Haciz sistemi, özellikle kamu alacaklarına ilişkin haciz bildirimlerinin tapu kütüğüne elektronik işlenmesini sağlar. Özel icra dosyalarındaki kayıtların dayanağı ise ilgili icra/mahkeme dosyası üzerinden ayrıca incelenebilir.

Alıcı yalnızca kayıt tarihini değil:

• hangi dosya;
• hangi alacaklı;
• miktar;
• kaldırılma şartı;
• satışa etkisi

başlıklarını da görmelidir.

5. Tapu kaydı imar durumunu tek başına göstermez

Bir taşınmazın tapuda “arsa”, “mesken”, “işyeri” veya başka nitelikle kayıtlı olması, alıcının planladığı kullanımın imar ve yapı mevzuatı bakımından mümkün olduğu anlamına gelmez.

İşleme göre:

• güncel imar planı ve fonksiyon;
• yapı ruhsatı;
• yapı kullanma izin belgesi/iskan;
• tadilatlar;
• belediye arşivi;
• ruhsata aykırı kullanım iddiaları;
• sit/koruma veya özel alan statüsü

incelenebilir.

Özellikle ticari yatırımda “burayı restoran/ofis/otel/depo yapacağız” yaklaşımı, satın almadan önce planlama ve ruhsat gerçekliğiyle karşılaştırılmalıdır.

6. Kat mülkiyeti, yönetim planı ve ortak alanlar

Bağımsız bölüm alımlarında yalnızca dairenin/işyerinin içi değerlendirilmemelidir.

Kat mülkiyeti veya kat irtifakı statüsü, yönetim planı, ortak alan kullanım kuralları ve bazı özel tahsisler ekonomik kullanımı etkileyebilir.

Örneğin alıcı “bahçe kullanım alanı”, “depo”, “otopark” veya “teras”ın taşınmazın ayrılmaz özel hakkı olduğunu düşünürken bu alan hukuken ortak alan olabilir. Satış ilanındaki ifade ile tapu/kat mülkiyeti belgeleri karşılaştırılmalıdır.

7. Kiracı varsa yatırımın değeri kira sözleşmesiyle birlikte incelenir

Ticari taşınmazda mevcut kiracı bazen değer artıran gelir kaynağı, bazen alıcının kullanım planına engel olabilir.

İncelenmesi gerekenler:

• kira sözleşmesinin süresi;
• kira bedeli ve artış rejimi;
• depozito/teminat;
• tahliye taahhüdü varsa geçerlilik ve tarih;
• alt kira/devir;
• kiracının yaptığı yatırımlar;
• devam eden dava veya arabuluculuk;
• satış sonrası yeni malikin kullanma ihtiyacının hukuki etkileri.

“Satın alır almaz kiracıyı çıkarırım” varsayımı hukuken güvenli değildir.

8. Satış öncesi kapora ve ön protokol neden risklidir?

Taşınmazda önemli para kaybı bazen tapu gününde değil, tapudan önce imzalanan “kapora sözleşmesi”nde doğar.

Ödenen tutarın:

• avans,
• bağlanma parası,
• cayma parası,
• satış vaadi kapsamında ödeme

olması farklı hukuki sonuçlar doğurabilir.

Ayrıca taşınmaz satışı ve satış vaadi bakımından kanuni şekil kuralları vardır. “Ön protokol” başlığı, belgeyi otomatik olarak şekil kurallarından çıkarmaz.

Due diligence tamamlanmadan ödeme yapılacaksa en azından:

• olumsuz tapu/imar sonucu;
• kredi çıkmaması;
• satıcının belge sağlayamaması;
• takyidatın kaldırılamaması

hâllerinde ödemenin ne olacağı yazılı olmalıdır.

9. Satıcı bir şirketse temsil yetkisi ayrıca kontrol edilir

Satıcı şirket olduğunda tapuda malik şirketin adı görünse bile imza atan kişinin satışa yetkili olup olmadığı ayrıca incelenmelidir.

Şirket türü, temsil düzeni ve işlemin niteliğine göre:

• ticaret sicili;
• imza yetkisi;
• yönetim kurulu/ortaklar kararı;
• vekâletname

gündeme gelebilir.

Şirket içi onay prosedürünün ihlali ile üçüncü kişiye karşı temsilin sonucu ayrı hukuki sorunlar olabilir; bu nedenle işlem şekline uygun karar dosyası oluşturulmalıdır.

10. Hukuki due diligence çıktısı nasıl olmalı?

İyi bir gayrimenkul incelemesi onlarca sayfa mevzuat özeti olmak zorunda değildir. Yatırımcıya şu üç kategori yeterince açık gösterilmelidir:

Kırmızı: işlem kapanmadan çözülmesi gereken risk. Sarı: fiyat/sözleşme/teminat ile yönetilebilecek risk. Yeşil: kontrol edildi, hedef kullanımla belirgin uyumsuzluk görülmedi.

Bu yöntem hukuki bulguyu ticari karara dönüştürür.

Alıcı için kısa kontrol listesi

• Güncel tapu kaydı
• Malik ve temsil
• Takyidatlar
• İpotek/haciz/tedbir dosyaları
• İmar planı
• Ruhsat ve iskan
• Kat mülkiyeti/yönetim planı
• Kiracı ve kira sözleşmesi
• Fiili kullanım
• Vergi/harç ve finansman planı
• Kapora/ön protokol
• Tapu closing ve para akışı

Sık sorulan sorular

Sonuç

Taşınmaz due diligence, alıcıya “evrak tam” demek için değil satın aldığı hukuki pozisyonu anlatmak için yapılır. Tapu, takyidat, imar, ruhsat, kira ve fiili kullanım birlikte incelendiğinde yatırım kararının gerçek riski görünür hâle gelir.